Tidligere publisert i Estate Magasin, av interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar
Problemet er dessverre ikke nytt. Både Arkitekturopprøret og andre kritikere av fremvoksende boligprosjekter har pekt på disse har et altfor ensartet, ofte anonymt preg. I kjølvannet av dette reiser det seg et interessant spørsmål: Hvordan definerer markedet kvalitet – når vi ser bort fra det helt opplagte?
Jeg tenker naturligvis ikke på byggteknisk standard, godt håndverk osv. Det er en selvfølge at dette er på plass, men i dag er det ikke tilstrekkelig til å hente frem kvalitetsstempelet. Det kan vi først gjøre når bomiljøet er attraktivt, når boligene skaper stolthet og når utvalgte målgrupper opplever boenhetene som skreddersydde for dem. I min verden snakker vi om boligprosjekter med identitet.
Jeg har tidligere gjort meg til talsmann for mer finmasket segmentering av boligmarkedet. Vi må vite hvem vi bygger for og hva som appellerer til de målgruppene vi bestemmer oss for. Folk har forskjellige preferanser, og det nytter ikke å satse på et slags minste felles multiplum slik man gjorde tidligere da standardisering og volum var de rådende prinsippene for boligutvikling.
Skal boligutviklerne lykkes i den nye markedssituasjonen, må prosjektene signalisere tydelig hva de er og hvem de henvender seg til.
La oss tenke oss et boligprosjekt utenfor sentrum – nær marka. Potensielle kjøpere er sannsynligvis mer opptatt av natur og friluftsliv enn av sentrumsnære aktiviteter. Mange av dem har barn og etterspør gode lekemuligheter. Eget vaske-/tørkerom oppleves nok som viktigere enn et stort bad. Skistall, smørebod og vaskeplass for bil og hund står dessuten på ønskelisten hos mange.
Legges et tilsvarende prosjekt ved strandkanten, kan man anta at kjøperne er opptatt av båtliv, eventuelt også fisking. I dette tilfellet etterspørres gode oppbevaringsmuligheter slik at man kan mellomlagre alt man ikke vil legge igjen i båten, f.eks. elektronikk, fiskeutstyr, flytevester, verdifullt inventar osv. En utedusj vil bli verdsatt fordi den hindrer at store og små i badesesongen drar sand inn i boligen. Konseptet vil også stå seg på at resort-tankegangen bygges inn, dvs. at det legges stor vekt på utearealer, uteaktiviteter og samlingspunkter.
Prosjektets identitet kan på denne måten bygges opp rundt kvaliteter som tar utgangspunkt i beliggenheten. I begge tilfellene har man en del kunnskap om boligkjøperne selv uten grundig analysearbeid – som selvsagt også er nødvendig om segmenteringen skal bli treffsikker nok.
Flytter vi prosjektet vårt til sentrum, spesielt i de store byene, blir oppgaven mer krevende. Da skal det både legge til rette for en urban livsførsel og skille seg ut i et marked med mange boligprosjekter. Men hjelper det oss å snakke om urban livsførsel når begrepet brukes i så mange sammenhenger at det langt på vei er blitt en klisjé? For å si det med Store norske leksikons definisjon: Det «… har blitt overbrukt og dermed tapt sitt selvstendige innhold».
Den urbane befolkningen oppfattes gjerne som ung og miljøbevisst. Boligtettheten er høy, og det skal være kortreiste og mangfoldige tilbud både når det gjelder butikker, restauranter og kulturtilbud. Delingsøkonomi oppleves som en god idé, og et begrenset boareal kompenseres for gjennom felles møteplasser, f.eks. felles takterrasser.
I realiteten er det selvsagt slik at bybefolkningen omfatter mange aldersgrupper og at disse stiller forskjellige krav – både når det gjelder boligens areal, deling av fasiliteter og samvær med naboene. De som ønsker egen balkong, bryr seg ofte ikke om en bakhage med felles aktiviteter, mens de som har barn, etterspør soner der alle kan møtes på tvers av aldersgrupper.
Kardinalspørsmålet blir dermed: Hvilke sider av det urbane livet skal det enkelte boligprosjekt speile?
Boliger som appellerer til alle, finnes dessverre ikke. Det er bedre å være førstevalget i noen få segmenter enn andrevalget i mange.
Selv bor jeg i Ullevål Hageby. Dette er et boligprosjekt som helt siden starten for ca. 100 år siden har bygget en særegen identitet, nærmest en mytologi som delvis spiller på fordommer. Å være «havebyboer» er noe annet enn å bo et par steinkast unna.
Noe av det samme bør man etterstrebe i nye boligprosjekter. Derfor må det utvikles konsepter med tydelige identitetsmarkører, basert på grundige analyser av boligkjøpere, brukeropplevelse, tjenestedesign og en gjennomgående material- og fargeholdning.
Som nevnt innledningsvis er fellesarealene og fellesfunksjonene viktige. Disse må underbygge prosjektets identitet og holde samme nivå som boenhetene når det gjelder estetikk og materialvalg. På dette punktet registrerer vi ofte forsømmelser som bidrar til at førsteinntrykket trekkes ned. Når fellesarealene glemmes i prosjekteringsarbeidet, blir sluttresultatet det enkleste enkle: hvitmalt og nesten identisk fra prosjekt til prosjekt.
Har man ikke gjennomarbeidet fellesarealene, er det ikke for sent. Det er fullt mulig å rette opp prosjekter som er kommet ganske langt i byggeprosessen. Er prosjektet i en tidlig fase, bør det legges krefter i å utvikle en klar identitet.
I selgers marked har det vært begrenset behov for å markedsføre prosjektenes identitet. Dette er i ferd med å snu. I kjøpers marked ligger det konkurransefordeler i et tydelig konsept som både utvendig og innvendig signaliserer hvem boligene er ment for. Boliger med identitet er et opplagt vinnerkort for boligutviklerne i tiden som kommer.
