Tidligere publisert på Bygg.no, av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar.
Boligmarkedet er dynamisk. Boligutviklerne må kjenne markedet på pulsen og være følsomme for relevante svingninger. Innsikt i makrotrender er ikke nok.
Som interiørarkitekt har jeg gjennom mange år observert boligkjøpere. Jeg deler gjerne erfaringen min, for jeg tror interiørarkitektkompetansen er nyttig når nye boligprosjekter skal planlegges.
Kunnskap om boligkundene er ferskvare: Folks behov er ikke standardiserte, og boligkjøpernes preferanser skifter raskt. Skal man treffe blink i nyboligmarkedet, må man forstå hva som rører seg på mikronivå og målrette tilbudet etter det.
Boligutviklerne ønsker seg naturligvis respons i alle markedssegmenter, men leiligheter som appellerer til alle finnes ikke. Ønskene varierer når det gjelder beliggenhet, planløsning, interiørstil og tilleggstjenester som må dekkes over felleskostnadene. Å skyte med hagle i håp om å treffe så mange potensielle boligkjøpere som mulig er ingen god idé. Det er bedre å være førstevalget i noen få segmenter enn andrevalget i alle.
En forenklet gjennomgang av ulike kjøpergrupper illustrerer hovedpoenget mitt.
Det er vanskelig å komme seg inn i boligmarkedet, noe den såkalte sykepleierindeksen viser tydelig. Aftenposten meldte 18.januar at en sykepleier i 2021 hadde råd til 1,7 % av boligmassen i Oslo, 13,5 % i Tromsø og 27,1 % i Bergen. Å komme ut fra startstreken er krevende både for denne og mange andre yrkesgrupper.
Den som kjøper sitt første hjem, må økonomisere med kvadratmeter og standard. Stikkord er smarte standardløsninger, arealeffektivitet og kombinasjonsløsninger. Mulighetene er mange, f.eks. sovealkove med oppbevaringsplass under sengen, nedfellbar seng eller kompakte baderoms- og kjøkkenløsninger. Både fasademateriell og innvendige materialer må være rimelige, solide og enkle å vedlikeholde.
Små leiligheter gjør fellesarealene viktige. Førstegangskjøperne er flittige brukere av takterrasser og andre områder beregnet på nabokontakt. Slike arealer kompenserer til en viss grad for trange boenheter.
I denne livsfasen er økonomien noe romsligere, både fordi man har hatt fast inntekt en stund og fordi den første boliginvesteringen gjerne har gitt avkastning. Boligdrømmen blir tydeligere, og forventningene øker. Disse kundene har vokst fra de aller billigste løsningene, men er ennå ikke modne for de eksklusive. De er prisbevisste, opptatt av design og har lyst til å sette sitt personlige preg på innredningen. Tidsriktige farger og enkle, overkommelige tilvalgsløsninger slår godt an.
Mange andregangskjøpere er blitt småbarnsforeldre, og dermed utvides kravspesifikasjonen med f.eks. lekeplasser, kort avstand til skole eller barnehage og fasiliteter som sparer tid i hverdagen. Dette segmentet tar fellesarealer og takterrasser til nye høyder. Dyrking av kortreiste grønnsaker er populært – og hva med mynteblader til drinken? Felles smøreboder til ski fungerer noen steder, og i enkelte miljøer setter mange pris på egne lokaler til ølbrygging. Det samme gjelder fleksible fellesrom som kan brukes til hjemmekontor på dagtid, barnebursdag om ettermiddagen og ølsmaking eller andre sosiale aktiviteter om kvelden. Felleskap, samhold og godt naboskap er viktig. Kanskje bør parkeringsplasser til egen bildelingsordning inn i prosjektet?
Parkering, peis og balkong er nøkkelord for denne kundegruppen. Kjøperne har finansiell styrke og vet nøyaktig hva de er på jakt etter. De har vært i boligmarkedet flere ganger og kjenner boligkjøpets snubletråder. Alle grunnleggende behov må være dekket helt fra starten av dersom prosjektet skal være interessant.
Tilvalgsprosessen må være oversiktlig og åpne for å flytte vegger og velge kjøkken- og baderomsleverandør selv. Detaljer og kvalitet er avgjørende: Disse kundene etterspør en god belysningsplan med gjennomtenkt plassering av brytere og støpsler. Vinskap og benkeplater med riktig design og utforming må være på plass. Dusjarmaturer må ha tidsriktig design og finish. Ikke minst må planløsningen må være optimal, gjerne tilrettelagt for sosiale sammenkomster. Uteplassen må derfor være stor nok til både spisebord og sofagruppe.
I dette segmentet finner vi boligkunder som nedskalerer. Noen skifter ut eneboligen med leilighet når barna flytter, andre veksler kvadratmeter inn mot leilighet i Frankrike. Sistegangskjøperne rigger seg for en ny livsfase. De kan like gjerne være godt under som godt over 60 år, og de har ofte økonomi til å unne seg det de ikke har unnet seg tidligere i livet. Utfordringen deres er at de må kvitte seg med eiendeler. De leter etter boliger som rommer mye, men selv om leiligheten er stor, må arealet være godt utnyttet. Det må være veggplass til kunst, bøker og andre gjenstander. Egen matbod og eget vaskerom er ønskelig; det samme er enkelt renhold og vedlikehold. Gjennomtenkte, smarte løsninger er avgjørende – ikke minst må belysningsplanen være god fordi behovet for lys øker med alderen.
Gjennomgangen foran er skjematisk og kun ment å illustrere hovedpoenget mitt: Målgruppen(e) må beskrives på et tidlig stadium i prosjektet.
Målgruppens behov og preferanser må ligge til grunn når etasjeplaner, leilighetsstørrelse, materialbruk og fasade skal planlegges. Min anbefaling er derfor å la målgruppebeskrivelsen legge premissene for arkitektens og interiørarkitektens prosjektering.
Dersom en mix av segmenter er ønskelig, må denne baseres på kundegruppers samsvarende ønsker. Å kombinere ytterpunktene er krevende: Eksempelvis vil ikke veletablerte boligkunder ha interesse av å grille med naboene på en felles takterrasse. De foretrekker å samle gjester på egen uteplass.
Ved grundig segmentering øker kundetilfredsheten, og prosjektets kvalitetsnivå kan tilpasses kjøpernes betalingsevne. Mye taler for at all boligutvikling må starte med en målgruppebeskrivelse. Like barn leker som sagt best.
